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作者: HeaveN格隆汇文章的风格都是扼要简明的干货,但鉴于我要分析的这个公司是一个大转型,大金融,大互联网+的大故事,因此今天文章可能会稍微长点。不过请相信我,文章的逻辑并不复杂。请你小酌一杯咖啡,静下心来,我们一起来体会一下这家“因为看不到天花板,所以更吸引的”公司价值,我相信你的这个时间一定花得物有所值。在股市中,什么股票最有吸引力?在我看来,那些首先具备了足够安全边际,同时又有足够想象空间,看不到天花板的股票,无法用简单的估值来计算,是最有吸引力的。跟踪了格隆汇很久,我理解,格隆汇诸大侠研究的标的有一些共同特点:1.故事确定且性感(拒绝老千)2.背靠干爹(背后有强势股东,有上涨的原动力)3.目前正处于一个合适的市值(没爆炒过,有空间)4.有还算不错的基本面,但最关键,具有能脱离基本面约束的想象空间(任何股票如果要有巨幅上涨空间,一定是需要脱离基本面的)5.有业绩则最好,没业绩也无伤大雅,看处于什么阶段6.近期最好有不断的资本运作我也就是顺着这个逻辑,发现在港股市场里有这样一个股票,貌似全面符合上面的条件,尤其符合格隆汇“跟着大佬布局系列”的要求。我们先从公司的掌舵者说起。大名鼎鼎的卢志强,山东威海人。中国内地资本控制榜第一人,控制约2600亿元资产。他的头衔有:中国民生银行副董事长泛海集团有限公司及中国泛海控股集团有限公司董事长兼总裁泛海建设集团股份有限公司董事长中国泛海国际投资有限公司董事联想控股有限公司董事海通证券股份有限公司董事中国民间商会副会长光彩事业投资集团有限公司董事长绝对牛逼的一个人。我们一起来看看他操刀的泛海系有多牛逼,未来还会更牛逼。说到泛海系,可以提的点很多,先随便举几个例子出来:1996年——参与发起设立中国第一家民营股份制商业银行——中国民生银行2002年——参与发起设立中国第一家民营股份制寿险公司——民生人寿保险股份有限公司2002年——中国泛海投资民生证券、海通证券2003年——投资开发北京CBD最大高档社区——泛海国际居住区2007年——集团上市公司泛海建设集团股份有限公司被中国证券报评选为2006年中证市值百强、中证成长百强、中证回报百强企业2009年——入股联想控股29%股权,成为其第三大股东。(不过之后卖掉了些,现在只有20%了)2014年——收购民生证券,入股中民投,增资民生信托,成立“民金所”进军互联网金融领域(注意,互联网+哦)截至今日,泛海控股集团所涉足的行业包括:房地产业,基础设施建设(这是泛海集团之前的主要产业之一),金融产业(银行,保险,券商,典当),创业投资,文化投资,能源产业。这样的综合性布局,大家都明白,泛海要做的就是大象,是“地产+金融+战略投资”跨行业的资本运作平台。同类的公司,中国市场里最成功的综合金融集团,就是中信集团(国营)和中国平安(民营),在香港市场,有复兴国际,都是非常牛逼的超级大牛,也已成为现在A股及港股相关板块的风向标。泛海控股集团的创始人卢志强,是一个极具宏韬远略的高手,其个人为人低调谦逊,喜欢默默做事,悄悄扩张,在地产圈甚至金融圈里,关系人缘都非常好,万达的董事长,王健林,联想控股的董事长,柳传志,都是卢志强很好的朋友。查看原图说到这里,我们必须要引出我们今天的主角了,那就是泛海集团在海外布局的旗舰公司:中泛控股(HK:0715)。查看原图爹确实很牛逼,那么从现在开始,我们来围观围观这位潜力无限的海外主角。其实00715.HK半年前还不叫中泛控股,是华人首富李嘉诚旗下的和记港陆。和记港陆于 1991年7月5日在香港联合交易所上市,主要从事物业投资,核心资产就是上海拥有的两处商业项目,分别为港陆广场以及港陆黄浦中心,两座商厦定位高端(注意,这两栋大厦现在非常值钱),租户多为跨国企业。近年李嘉诚大举撤离大陆,2014年8月至11月,李嘉诚出售旗下和记港陆,泛海控股出资38亿(相当于每股港币0.5973元)的总代价,收购和记港陆71.36%的股权,每股收购价较2014年11月5日在联交所所报之收巿价每股港币0.72元还折让约17.04%。这笔交易,做得堪称非常漂亮!我们接着看。和记港陆,作为一个在港的壳公司是资产质量非常优质的公司:查看原图其资产负债表上,17 亿元港币的非流动资产中,6.7 亿元港币为可出售金融资产,10.2 亿元港币为投资性房产。这些物业建筑面约5 万平米,若按当前周边物业市价测算,物业价值远高于账面价值。加上大量的现金储备,让泛海之后的布局,运作起来更灵活,让盈利空间有了更多的憧憬。这笔交易,完成的非常漂亮,非常合理,不仅让泛海享受了低廉的价格,战略意义上则是真正的打通了泛海系AH股双上市的融资平台,进一步促进了泛海控股从之前的传统房地产公司向综合性金融公司的转型战略,成功控股在港上市公司后,降低融资成本,加快资金周转,也能利用香港壳公司做很多资本运作。既然泛海收了和记港陆这个壳,那么之后会怎么用,会有什么资本运作?并购,收购,注资?下面我们就要拿爹和他本身,一起来看,从集团的大转型到最近的种种“事件”这些蛛丝马迹,插上想象的翅膀,一起来猜测和憧憬一下。任何一个公司的转型,都有时间和空间上面两方面考虑,也要从战略和实际运作结合起来。这次我们分析的出发点,或者说去寻找线索,就一条一条来看吧。线索一:集团明确表示正在转型期,并且加大金融领域投资今年泛海控股管理层在与投资者见面会上多次透露,希望3-5年之内,进一步向金融产业投入300亿-500亿的核心资本,寻求超过一万亿的总资产规模,超过百亿的资金利润的规模。公司正在把地产金融战略投资进一步做实,研究产融结合,地产板块也在进行轻资产化、金融化、服务化的转型。通过打造一定的金融产品、工具,来进一步释放地产的空间。OK,这样就很明确了,转型的大方向很明显很直白,之前传统的地产公司,现在要轻资产去更多的布局金融领域,那么对其的估值,就不能在用之前地产行业的估值来看了。线索二:近期新成立很多金融类子公司做资本布局公司除了之前就有的民生证券,民生信托,保险业务,近几年,逐渐成立或者并购收纳了优良的金融资本类公司及企业,目的就是一个:转型。彻彻底底的转型。大家可以看下图的上方红框部分:查看原图尤其是这个“民金所”,我不得不特别的提一下。公司的公告上说道,成立“民金所”进军互联网金融。从目前的模式来看,“民金所”很可能就是在借鉴之前的“陆金所”+平安担保+平安保险及其他金融产品销售的架构经验。说到陆金所,那必须再和大家普及普及,陆金所全名为:上海陆家嘴国际金融资产交易市场股份有限公司。平安集团旗下成员,是中国最大的网络投融资平台之一,2011年9月在上海注册成立,注册资本金8.37亿元,总部设在国际金融中心上海陆家嘴。陆金所旗下网络投融资平台2012年3月正式上线运营,是中国平安集团倾力打造的平台,lufax结合全球金融发展与互联网技术创新,创造资本财富。截至2014年1月末,注册用户已逾570万。2014年5月,陆金所被美国最大的P2P研究机构评为中国领先并具有重要国际影响力的金融资产交易信息服务平台,其P2P线上交易服务已经位列全球三甲。看到这里有没有觉得挺牛逼,P2P啊,互联网+。泛海系此次创立民金所,可以搭建起“民金所”+泛海担保+民生证券、信托、民安财险、泛海基金、资管、地产、创投产品的一体式互联网金融平台,完成华丽的转型。你确定这是一家做地产的公司吗,我怎么看到的都是时下最火热的概念,互联网,证券,资管,基金,保险,P2P。总结下来就是,这近几年的布局,看起来效果真不错。查看原图线索三:集团之前试图收购0510.HK(时富金融),打通香港券商牌照这个故事,大家其实不陌生了,2015年1月12日,泛海控股发布公告称,拟通过全资子公司泛海控股(香港)有限公司收购香港联交所主板上市的券商0510.HK (时富金融) 44.01%股权。时富金融是一家老牌的全牌照香港券商,成立于1972年,其主营业务为提供证券、期货、期权及互惠基金以及保险相关投资产品的网上以及传统经纪业务。可惜后来出了幺蛾子了,这0510.HK(时富金融)一开始想卖掉,结果发现港股市场有起色,感觉自己卖的太便宜,瞬间坐地起价,大股东在股东大会上果断回避,假手少数股东否了这次收购协议,弄得510的股价也是上蹿下跳,一地鸡毛。其实这事一点不复杂,趁着牛市坐地起价,都可以理解,但商业圈不是这种玩法,你完全可以通过其他途径找泛海再多要点回来。搞少数股东否决的把戏,看似小聪明,实则商业节操掉了一地,以后谁还敢和你玩?至于泛海这边,可能就两个字能形容:郁闷。然后苦笑一声,说,走着瞧哈。不过收购失败归失败,现在市场上就在猜测,泛海下一个收购对象会是谁呢?肯定还会有,不过这里我们暂时也不去猜这些。总之泛海这样的一个举动是很明显的,就是要拿下境内、境外所有的金融牌照和通道,完善其全球性的金融布局。这里我们先大概猜测一下,既然提到了境外的布局,那收购券商只是第一步,后面可能还会有除了券商之外的其他金融并购等动作,比如保险,比如银行,这都是必须的。线索四:卢志强重回董事会,进行管理层大调整卢志强重回泛海控股(000046.SZ)董事会。2015年5月13日晚间,泛海控股发布董事会决议公告,拟对董事会成员进行全面调整,经董事会审议,同意李亦明等8人辞去第八届董事会董事,并同意推举卢志强等10人为公司第八届董事会非独立董事候选人,并提交公司股东大会审议。(这次重推的董事会,多数都是金融背景出身)“原有的董事会成员以地产业务为主,已经不能适应公司转型后的产业架构,需要进一步完善。卢总在资本层面有更高的高度,不仅将加强全面整合,还会对未来发展起到更大的推进作用。” 泛海控股董秘陈怀东说到。没错,这正是本月发生的事情。其实之前卢志强因为个人身体的原因,常常去海南或者国外休养。这次回来,重新亲自操刀,我相信泛海系必定会有新的大动作,而刚刚收购的0715.HK(中泛控股),最有可能就是统筹海外金融资产的最重要战略布局。线索五:联想控股今年拟在港股IPO,泛海系为其影子股大家还记得在文章最前面写过,卢志强和柳传志关系非常好。中国泛海控股集团在2009年的时候,以27.55亿元的价格,接手了联想控股29%的股权,不过在2012年2月20日,泛海控股集团以协议方式将其所持联想控股8.9%的股权转让给北京联恒永信投资中心。现在,一共持有联想控股20%的股权,为其第三大股东。查看原图那么这20%的股权,当时也就是剩下的那19亿的投资现在值多少钱呢?4月15日,香港联交所正式披露联想控股首次公开发行(IPO)申请及招股材料,正式启动母子公司整体上市进程。据接近投行的消息人士透露,联想控股上市将在今年第三季度内完成,“如果快的话,六七月份有望在香港IPO”(貌似还只有一个月啦)。招股书并未透露上市募资金额,但业界预计,这将成为亚洲今年最大IPO之一。此前,有消息称,募资规模可能在20亿至30亿美元。这次联想控股上市,如果融资以30亿美金计算,也就是说控股集团整体估值至少不会少于200亿美元,也就是估值达到1200亿人民币左右,那么泛海手中这20%的股权,将价值240亿人民币。对,你没有看错,5年前投的19亿,现在值240亿。看完这段,不禁唏嘘一下,这才叫投资嘛,我还记得之前泛海投资海通证券也是漂亮的一仗,卢志强太猛了。好了,为什么我要说联想控股呢,因为泛海拿到联想香港上市之后这笔钱,他们要做什么呢?把好不容易海外拿到的外汇,转回内地?想都不要想。继续投资传统地产?不会吧,现在正在从地产向金融控股转型的泛海,一定会拿这笔钱在海外布局更多的金融领域。那你会问这和0715.HK(中泛控股)有什么关系?很简单,中泛控股是泛海在海外唯一的旗舰平台,联想控股上市之后,泛海系在港股市场中的唯一标的,即为间接持有联想控股股权的影子股。对应的股权和套现资金都会留在715是必然的。线索六:公布更换公司财务总监,擅长企业重组0715.HK(中泛控股)在2015年3月17日,公布更换公司财务总监为温颖思女士,我们看看公告:查看原图公告里面,温女士在企业重组方面拥有丰富经验,新CFO上任之后,市场是否能对公司进一步的重组并购收购的憧憬。个人觉得,其实这句话没必要出现在任职公告上的,既然特意放出来,我觉得还是可以加强一下对之后公司的憧憬。线索七:中泛控股今年已经做了两笔很成功的交易,展示其投资能力第一笔是以一个非常漂亮的价格,收购上市公司1886.HK(汇源果汁)7.9%的股份。查看原图公司表示,监於中国稳定经济发展将继续带动国内需求,从而带动对食物及饮料的消费,以及监於汇源作为中国果汁市场之领导生产商地位,公司认为收购事项能令集团利用中国经济发展之机遇从而增大公司长远之资金回报。截止到今天,汇源果汁的股价为HKD4.25。单就这笔交易,到目前就已经盈利超过100%(仅仅两个月),这才是跟着大佬一起布局哈,更何况这港股牛市风都还没有完全吹过来。泛海在港股市场的第一笔资本运作(收购),目前看起来很成功。第二笔交易,认购广发证券H股股份。查看原图截止到今天,广发证券H股的股价为HKD26。其收益率为40%左右(仅仅一个月)。不管你有什么感觉,我反正觉得泛海的每一笔投资,都做的很有逻辑,而且收益很高,可见其运营能力和资本运作的高超技艺。因为和记港陆被收过来的时候,是很干净的壳,有的都是投资性物业和大把现金,如果去看过往的财务数据,是看不出来什么的,因为完全是两个不同的公司了,经营的路线都不同,估值不能根据过往数据来估,这样想象力,就很广阔。而看到这两笔交易,大家就对中泛控股未来这一年的资本运作和盈利,会有新的认识,对之后的财务盈利表现,会有更好的预期和憧憬。线索八:近期刚刚配股,在牛市中,是提升发挥空间的好方法又来资本运作了,2015年4月29日,配股融资18亿。查看原图手头一堆现金(26个亿),又破迫不及待定向配股融资(18个亿),公司除了上海核心地段(陆家嘴与黄浦)的两栋贼值钱的楼,就只剩一堆现金了。就这样,你说它没有在筹划大的收购动作,打死我都不信!这次定向配股,融资一共18亿港币,成交价格较4月29日的收市价,折让约20%。最诡异的是,这么高比例折价配股,第二天复牌后,股价不仅不跌,反而最多上涨曾经超过10%,这背后的玄机,想想就能明白。其实这也是将配股的额度用到最大的一种香港财技手法。只要配股所配售的基金靠谱,在牛市中,配股有人认购,说明很看好,尤其是港股市场近半年来,如果有中资背景的公司,配股完成之后一般之后都会大涨。举几个例子吧,比如去年配股的0085.HK(中国电子),比如最近配股的0933.HK(光汇石油),2389.HK(正峰集团),8325.HK(中国支付通),0354.HK(中国软件国际)等。到了这个时候,我们要大胆猜想,对于0715.HK(中泛控股),在被收购之后的这半年内,先做了认购汇源,之后认购广发,之后配股融资,仅仅半年不断的资本运作,而且每一笔都那么合理,那么聪明,足以显现出泛海系对其的重视程度,我相信之后的资本运作只会越来越多,而每一次运作,都极可能带来惊喜。线索九:金融全牌照,整体布局基本到位目前泛海控股已取得和近期即将取得的牌照囊括证券、银行、信托、期货、典当、保险经纪、财险、互联网金融、担保、基金、资产管理等。据信未来还将寻求合适的机会,取得寿险、再保险、黄金交易、外汇交易等其他金融牌照,进一步完善公司的金融版图。资本市场的运作、金融全牌照的打造,路径与中国平安保险(集团)股份有限公司之前的发展路径有几分相似,都是搭建保险、金融大平台,从而实现多元化布局。看到这么一个金融生态圈的整体布局,我对泛海的崇敬之意真是犹如滔滔江水,连绵不绝,这样一个漂亮的转型,在现在这个市场中,可以引起的想象力实在是太大了,难道真的能成为下一个平安?其实除了传统金融,泛海开始布局的互联网金融,也同样性感:网络银行,网络券商,网络保险,P2P有没有,这不都是咱们克强大大极力推荐的行业吗。查看原图线索十:整个集团动作频频,资产证券化,全方位金融布局大展拳脚以2014年3月为起点,泛海控股从大股东手中接入民生证券73%控股股权,开启了金融板块的布局,在此后,泛海控股又迅速拿下民生信托25%股权、民安保险51%控股股权以及对民生期货实施增资,之后又收购0715.HK(中泛控股)作为海外旗舰,打开海外市场,其目的就是将旗下的金融板块打造成一个跨境金融军团。昨天的新公告是,000416(民生控股)将收购民生财富投资管理有限公司100%股权,其实说白了就是将民生财富投资管理公司装进000416(民生控股里)。由于同属泛海系下企业,民生投资(000416)一直被认为是泛海旗下民生证券最有可能的借壳对象,其实这个传言从09年就开始传,既然这次牛市的有个目标就是资产证券化,这么看来这种可能性就比较大了。总之,卢志强回归后,泛海系动作频频,充分的想进行资产证券化过程,已经显示出其转型发展的路线,这对于泛海系在海外的唯一旗舰平台0715.HK(中泛控股),提供了很大的想象空间,我相信之后一定会有资产证券化的过程在中泛控股上发生。呼呼呼,辛苦大家了,总结下来这十个线索,你是不是有了一定的想法,就是,0715.HK(中泛控股)这个公司既安全(基本没负债,账上46亿现金,加上陆家嘴和人民广场边的两栋大楼),而且貌似还真是没有天花板(因为业绩盈利能力要到下一年才知道),有靠山,有概念,有财技,有转型,擅长资本运作,有资产证券化预期,最近动作频频,竟然在香港这个价值洼地里,正在做一个安静的美男子。港股市场的风,这次真的很大。革命尚未成功,同志仍需努力,让我们追随中国资本输出的牛市,在香港这片洼地中,泛海扬帆,乘风破浪,去看最美的风景!利益声明:本文内容和意见仅代表作者个人观点,作者的信息来源于公开渠道,并经过合理推断。作者持有以上公司股票。作者提供的信息和分析仅供投资者参考,据此入市,风险自担!格隆汇声明:文章格隆汇会员个人文章,代表其特定立场和看法,不代表格隆汇观点。格隆汇作为免费、开放、共享的海外投资研究交流平台,并未持有任何关联公司股票。转载本文,请务必注明来源“港股那点事”。收起

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中国地产泡沫不会破 但要卖掉全世界最贵的郊区
2017-06-08格隆汇33评
作者:格隆汇· 特别的姐 编者按:本文为6月6日,特姐在格隆汇“汇说—地产专题”深圳站的演讲。还是那个熟悉的特姐,全文干货,视角高企独特,观点犀利鲜明,数据详实缜密,听之令人大呼过瘾。我们第一时间依据录音整理并分享如下。
非常感谢格隆博士的邀请与安排,有这个机会参与格隆汇的“汇说”线下活动,能与这么多地产行业内专家做个闭门交流。既然是闭门,我就不遮不掩,观点都会很清晰,不会模棱两可,对与不对,我们可以商榷。
我分五个部分阐述。
第一部分、几个都市的房价走势图
现在大家总说,这么多年,最后悔的是没有听房产中介的劝告。还有人说,当初有人告诉我今天的结果多好呀。其实,有人告诉我们呀,任大炮一早就告诉了,我们不相信呀,我们当时还骂他呢,现在还有很多人骂呢。
我们为什么不相信任志强?
因为一早就有无数经济学家告诉大家日本的崩盘,而我记得2005年就有人说中国房地产市场要崩盘。现在回想,这什么经济学家,凭什么在一个13亿人口大国刚刚开始住宅市场化,城镇化正如火如荼进行时,判断中国房地产市场崩盘?
然而,崩盘论是游戏娱乐平台注册就送25正确的,似乎是对社会负责的,于是很多经济学家倾向于喊崩盘,因为即使不崩,也会让群众心里得到安慰。在舆论不断强化之下,我们都认为日本就是市场的榜样,是房价的宿命。
房价的结局一定是崩盘吗?所有市场都是日本模式吗?
还是数据说话。我们下面看几个全球最有代表性的,也曾经出现过下跌的大城市的房价走势图:
1、纽约套均价格,数据来自于住房金融局 2、旧金山套均价格,数据来自于住房金融局 3、中原香港房价指数 4、伦敦房价走势,数据来自于英国局 5、东京土地价格走势 从以上走势图可以看到:
1、纽约和旧金山的套均价格,自从1978年以来,大趋势是一直上涨的,只在2008年金融危机时有过短暂时期的下跌,但是反弹得很快。金汇兑本位制的布雷顿森林体系是在上世纪70年代崩溃的,从此之后,房价总的趋势几乎是一直上扬的;
2、香港,这是中原地产的房价指数,香港在1998年金融风暴时下跌,颓势持续到2003年非典,从2003年之后就是一直拉升的过程,有数据表明最近13个月涨了21%。现在香港的均价差不多是11.5万元人民币每平米(都换算过来了),深圳是5.2万左右,香港是深圳的2.2倍左右。
3、伦敦,数据来源于英国局,该城只在2008年金融危机时有过回调,它这种幅度只能算回调。虚线是英国的房价趋势,实线是伦敦的房价趋势,可见伦敦涨势比英国平均强的多;
4、日本,我看不懂日文的官网,只好在网上下了一个图,日本自从90年代暴跌,再也没有起来。
5、很明显,长期跌的只有日本,所以日本是一个特例,日本不是宿命。
6、日本的人口结构对房价影响深远,一是造成了通缩,二是税收重以承担老龄社会,三是导致对于房屋的需求很弱。
好了,上面是讲总的趋势,下面我介绍一下美日港泡沫怎么破的,伦敦基本是一直涨的,就不说它了。
第二部分、 不主动刺破,地产泡沫不会破灭
除了日本这个奇葩特例,全球看,房价长期趋势,还是涨的,只不过在涨的过程中,因为各种原因涨的太快时会形成泡沫。
但在此我要特别纠正一下市场流行的那种完全不过脑子的惯性认识:房价泡沫不会自动破灭的,根本不是我们想当然的“有涨就会跌呀”,“我就没见过只涨不跌的东西”呀。
这种似是而非的说辞,让很多人止步买房之路。等房价涨了,只有干瞪眼。
那种有涨就有跌的理论,是适用于普通商品的。普通商品价格高涨会引起产能急剧扩张,从而平抑价格,才会有涨有跌,但是房子即使价格高涨,也不能急剧扩张产能平抑价格。
一、当局主动刺破泡沫
1、美国加息17次才刺破泡沫 国泰君安的图,看黄色虚线,这是美联储的基准利率趋势,可以看到,从2000年到2007年利率几乎是在过山车似的下降上升。
美国的按揭款有固定利率的,也有浮动的,大部分次级贷都采用了浮动制,因为当时联邦基金利率比较低。所以,当美联储连续大幅度加息时,次级贷业主偿付能力就出现问题了,违约现象不断增多,房价下跌进一步冻结了房产流动性,于是,很多人只能坐等着法院强制执行。
美国的次级贷,本意是为了给没有房子的穷人设计一个可以买得起房的机制,很多在正常信贷审查情况下不能通过的贷款都以次级贷的名义通过了,后来更是制造了据说高达8万亿美金的金融衍生品流向世界。
下表是美联储上轮加息的详细信息,感受一下这种力度吧: 可以看到从2004年6月开始,加到2006年6月,2年时间,美联储密集加息17次,把基准利率从1%一路推高到5.25%。这轮加息,美联储就谨慎多了,从2015年12月第一次加息开始,到现在一年半,才加了3次。
2、日本加息刺破泡沫 看黄色虚线,是日本商业银行向央行借款的贴现率,利息率从1988年的2.5%上升到了1990年的6%,地产也是从这一年开始崩盘。
日本的这个利率过山车,跟美国一样刺激,曲线一样陡峭,这什么泡沫刺不破呀?
另外,日本当年的泡沫尺寸惊人,据说当时卖掉东京,能买下整个美国。现在卖掉北上深,还是远远买不了美国的,只是相当于美国的大约1/3(见下表)。我们现在已经感觉北上深巨贵了,可以反过去想像一下,当年日本的那个泡沫,是什么量级的。 3、大时代风暴刺破香港泡沫
香港1997年金融风暴时为了保卫汇率也加息了,不过,香港更多的是受外界大局势影响,香港作为一个小小的风暴中心,就像小船一样容易被颠覆。
当年的香港不仅是金融风暴眼,还是政局大变动时期,后来更是碰上非典,屋漏偏逢连夜雨。
可见,泡沫不是自己破灭的,是被外力打爆的,看看美国和日本那种过山车似的降息和加息,可以说是恶意做空。
二、刺破泡沫的手段有哪些
为什么加基准利率能刺破泡沫?
因为加基准利率是直接增加房产持有的成本,使得存量房变成烫手山芋。
中国的那些限购、限贷、限售,都不触碰存量的成本,业主没有增加持有成本,何必急着卖房?
所以,市场就不会出现大量抛盘,房价就不会大跌,顶多是个别客户鉴于对市场的判断主动选择卖掉。
除了大幅度加基准利率,刺破房价泡沫的办法还有哪些?
我能想到的办法如下:收缩流动性,减少个贷,放开土地供应,放开外汇管制,还有人说房产税。我们逐个分析一下,房产税我放在最后一章单独说。
收缩流动性:不论是美联储缩表也好,中国改为稳健中性货币政策也好,归根结底,对房地产产生影响的都是从紧的流动性。但是,这个收缩有限度,那就是以不产生系统性风险为准。中国已经在有意识的减少M2增速,今年4月份同比增长10.5%算是低点了,叠加表外监管,就已经引起了市场的股债双杀,于是央行随后进行了4600亿的中期借贷便利的发放,缓解流动性的压力。
5月份M2增速可能是10.4%,就是说央行在寻找一个合适的收缩尺度,既不引起市场动荡,又要尽力控制流动性。
美联储缩表加息对于中国的影响,都是引起资本外流。不过,有理由认为中国政府有能力运用各种政策手段阻止资本外流,从下面的外汇储备表中可以看到美联储第一次加息时,资金持续外流,但是,第二第三次加息的效力几乎没有了。 (美联储加息时点与中国外储变化)
减少个贷:个贷发放直接影响房产交易,但是,个贷直接影响的是交易量,房价并不会出现同等的调整。
我们看看这次先行调控的沪深的状况。深圳从去年第二季度开始减少个人住房贷款,到了2017年第一季度,深圳个贷同比减少了87%,这几个月发放量都只有40亿左右了。相应的,交易量大幅降低,而房价仅仅回调了5%左右,从最高点均价55000元每平米在春节前跌到50000元左右,然后在春节后反弹到52000元左右。
下表是上海个贷数据,可以看到,上海的新增个贷从去年6月份高点之后就开始逐步缩减,从2016年5月的379亿大幅减少到最近的186亿,但是房价,从整体上看,几乎一点没跌,一直稳定在每平米55000元左右。 央行要求个贷占比从去年的50%左右降低到35%左右,假设总贷款变动不大,那么,个贷就要减少30-35%左右吧。
不过,从沪深的状况看,个贷减少80%左右才能对房价形成压力,这种尺度的调控不可能持久。
提高基准利率:这个我们分析过了,像美日那样连续加息,加几倍肯定能刺破泡沫。加的少也不行,比如2010年大涨过后,我国央行也加了四次,从6%到7%,配合各种认房认贷限购等等,使北京上海回调了5-10%左右。
然而,中国现在虚弱的经济状况,还不具备大比例连续加息的基础。
放弃土地财政和放开外汇管制:这两招肯定能让房价大跌,但是政府放开的可能性有多大?这几乎是让政府把主动的财政货币能力都放开。
第三部分 泡沫不会破,但近期房价也不会涨
前面阐述了几点:
1)房价长期看,还是呈现上涨趋势的,只有日本等极少数个案例外;
2)短期大涨会形成泡沫,但是泡沫不会自己破灭,需要外力强力刺破;
3)美日主动刺破的工具主要是连续加基准利率;
4)我国这轮调控已经使用了收缩流动性和缩减个贷的方法,目前看,只是降低了成交量,还没有撼动房价。
如果政府不主动强力刺破泡沫,比如连续加基准呀,比如放开土地、外汇管制呀,恐怕泡沫很难刺破,房价不会大幅下跌。
那么,房价会涨吗?
我认为近期也不会涨,因为2015-2016这轮上涨的直接动力是宽松货币和加大杠杆,目前这两个因素都受到了抑制,所以,房价也失去了上涨的基础。
去年全国个贷达到5万亿,住房公积金贷款1.27万亿,总计是6.27万亿,去年全国新房销售额大概是10万亿,二手房大概是6万亿,合计16万亿,粗算,杠杆率为39%。
2016年深圳的杠杆率也基本上是这个比例,但是深圳是个贷比较高,住房公积金贷款少,有的城市住房公积金贷款占个贷35%,有着比较高的隐形杠杆。
下表是深圳2016年的基本情况: 杠杆率超过40%,虽然还没有美国高,但是,中国人的收入低,这个杠杆下的还款压力也很不轻了。
2010年之前,中国房价上涨主要是因为高速发展,对外经济高涨,处于双顺差状态,外汇占款增长很快,造成我国货币当局资产负债表不停扩张。
而这轮上涨,杠杆是一个重要原因,这种杠杆加上来的房价,即使不会出现大跌,也需要2-3年时间消化涨幅,2米的撑杆不断,4米的呢?这种杠杆不可能持续增加。
那么,在这样一个牛皮市状况下,应该怎么办呢?
我有几点想法:
1)除非自住,新买也没必要,抛售也没必要,可以置换;
2)怎么置换?首先,卖掉小城市,选择核心大城市,看看纽约和伦敦就知道了,其走势还是比全国平均好得多,等到这轮潮水退去,就会发现强力去库存的城市的库存是去不掉的;中金报告显示,今年3月份时,在一二线限购,三四线去库存的政策下,三四线去化周期还是19.6个月,而一二线是9.6个月。
下表是国家发改委易鹏的数据,全世界来看,100万以下的城市的人口占比是逐渐减少的,1000万以上的城市人口占比增加最明显。
我国到了2020年前后,人口增长进入拐点,绝对人口会开始减少,人口会进一步向大都市集中,而相应的100万以下的城市人口会减少更快。
所以,现在是时候卖掉100万以下人口城市的房子了。 3)把郊区的房子置换到市区,尤其是郊区大户型。否则有一天你会发现根本没人接盘,只是纸上富贵一场。在深圳坂田400平米,肯定不如福田中心区的100平米。
这个也是我今天演讲的另一个主题之一,也是核心风险提示之一。
为什么?因为中国虽然还没有全世界最贵的市区,但是有全世界最贵的郊区。
第四部分 卖掉全世界最贵的郊区
东京纽约伦敦到底有多贵?有时候看到的数据是比上海低的,有时候看到的是比上海高的,而且数据还都比较详实,这就奇怪了。
其实呢,它们主要是一些核心区域很贵,比如纽约的曼哈顿,东京的港区,伦敦的肯辛顿等,但是,其余的区价格就低多了,有非常明显的级差地租,富人有富的选择,普通民众有普通的选择。
下面我把几个都市每个区的价格都标出来做个房价地图,大家感觉一下。
一、城市房价地图
1)伦敦房价地图 1.伦敦33区,面积共1600平方公里,建成区面积860平方公里,2016年人口是860万。其人口在90年代每年增长5万人,从2000年到2016年每年增长10万人,英国局预测下面几年每年人口会增长14万左右。
2.我用红色数字标出来1+2+3+Camden+City的套均价格, 把这几区视作核心区;用蓝色数字标出最外围一圈套均价格;用橙色数字标出中间地带的套均价格。
3.可以看到,核心区套均价格大约在150万英镑,最外围套均价格大约在45万镑,中间地带大概是65万镑,全伦敦套均价格大约是65万镑。可见,核心区套均价格是全市的2.3倍,是最外围,也就是郊区价格的3.33倍。
4.数据来源于英国局。
2)东京房价地图
1.先看整个东京都的房价,东京都包括东京市,多摩地区和千叶、崎玉、神奈川三县。其中,东京市相当于上海外环内和北京五环内,多摩地区和三县是郊区,其实相当于上海的松江、青浦、奉贤、金山、南汇等等。可以看到,东京郊区的价格在2.3万-3万之间,这个是已经换算过的我们习惯的人民币每建筑平米的数据,方便大家比较。 2.再看东京市的房价地图,东京市叫做东京23区,其中里面核心5区,港区中央区呀,用大红色数字标出单价的区域,相当于上海内环内,均价是9.85万每平米;中间一圈,用灰色数字标出单价的区域,相当于上海中环,平均价格是5.2万平方米,外边一圈,相当于外环,用粉色数字标出单价的区域,均价是4.2万平米。数据来源于三井不动产,我做了整理。
可以看到,除了东京都心价格跟上海内环内价格相当,别的区域同比上海,都比上海便宜,越远的便宜的越多,东京有价格非常宜人的中环、外环和郊区。 3)纽约房价地图
下图是纽约的房价地图,数据来源于Trulia。
可以看到,纽约不是典型的环状结构。
曼哈顿最贵,套均达到195万美元,布鲁克林套均90万美元,另外三个区从40万美元到60万美元套均不等,断层似的价格落差。
纽约跟伦敦一样,人口也是每年增长10万左右,增长率超过1%,还是不错的。 4)区域价格比例表 从这三个都市看,特征都相似:市中心均价是中间地带的2.2倍,是郊区的3.6倍,是全市平均的2.6倍,价格落差很大。
二、中国为何有全世界最贵的郊区?
中国则完全是另外一个景象。
上海内环内还可以的楼盘,二手均价大约是9万元每平米,上海多年来成交的二手套均面积在78-82平米之间,近几年新房面积比较大,过100了,但二手成交的平均面积还是80平米左右,就按100来算吧,内环内套均算900万元。
无论是单价,还是套均,上海内环内价格都不比东京纽约伦敦贵,比伦敦纽约还便宜一些,但是,上海的外环和外环外的广袤区域,就比别的城市贵太多。
上海内环内二手是9万,而全市二手平均是5.5万,内环内是全市平均的1.63倍,远低于别的2.6倍的比例,上海内环内肯定没便宜,那么,一定是郊区贵了。
以那三个都市的标准推算上海其余区域的价格,上海全市二手均价应该是3.5万每平米,但是实际上海是5.5万每平米,上海外环外更不止2.5万元,周浦都已经5万多了,更别提唐镇的6-7万,还有浦江镇的那价格。
当然,中国城市不止上海如此,其他城市几乎都如此。
为什么中国城市的外环和郊区如此贵?
因为中国独特的土地制度。
第一,建设用地指标受到国土部控制,第二,地方政府垄断土地供应,因为成本原因,它们更愿意开发经营新城,把不稀缺的郊区的土地卖出稀缺价格。
如果没有土地垄断,郊区的土地供应是巨大的,根本不会拍卖出这种价格。
当然,只要政府一直控制郊区土地供给,这个游戏可以玩很久,但是操纵出来的价格始终是个问题,而且,这种操纵出来的地也是越供越多的,最后很难一直维持稀缺造成的高价,因为逐渐不稀缺了嘛。
权衡之下,内环内的价格还是安全得多:内环内是二手房形成的市场价格,而郊区是地方政府和开发商经营出来的价格。
第五部分 房产税不会影响房价
最后我说一下大众关注的房产税。
房产税做为长效机制的一个选项,本身也是有一定意义的,但是我认为房产税不是降房价的有效工具。
1.美国、日本的房产税
美国建国以来就一直都有房地产税,日本是从1950年起征收的固定资产税。可见,从实践上看,房产税并未能抑制房价。
2.中国业主们的平均收入不支持较高的税率
征税总得考虑被征收对象的应税能力吧?中国业主们收入高吗?
可以说,他们的财产都是源于房产增值的,个人货币收入普遍来说不高,他们不是用今天的收入买今天的房子的,他们是以前买的房子,就算房价涨了很多倍,也只是纸面财富,工资略有增加而已。
北上深平均工资也就是近1万元,交完各种金和税后,吃喝花费完之后,还能有多少钱交房产税?
3.北上深绝大部分是自住首套房
有人说,收入不高,交不起房产税的人可以卖掉一套。
小城市持有多套房产的人比较多,因为人口增量少,供应却很大。但是,大城市,尤其是北上深,户均不足一套。
在户均不足一套的状况下,绝大多数家庭只有一套,一部分有两套,有多套的肯定比例很小,尤其是一线多年限购限贷,在相当程度上弱化了多套的可能性。
有一套的人,都是自住,收的多了,大家是不交,还是把自住房卖掉?肯定是不交呀,所以,很难对首套房征高税。
那么,假设对首套征收中国业主能力范围内的税,对二套以上开征正常税收,那么,有三套的会抛售,在市场供需状态下被无房的人买到,所以,最后市场只剩下首套房主,很少的二套房主,而首套税被限制在中国业主平均缴纳力范围里。
请问,政府能收到多少税?
上面是北上深这种供应有缺口城市的状况,我们再想想供应过剩城市的情景。
您想想,供应过剩的城市,是收入更低的中国业主,和他们卖不出去的房子,政府收走供应过剩的房子?
政府开征一项税收,总得考虑能收到多少税吧?其实,中国的土地价格已经暗含了房产税,等于是把几十年的税预提到今天支取了,才支持了土地财政。
4.征收办法
我们假设一下征收情形:多套抛掉后,市场上大部分是首套,只有很少的二套,首套收多了征不到钱。这种情况下,政府还要挨家挨户去收,这可能吗?
政府的税收,可能还弥补不了政府的征税成本。
所以,我觉得房产税加在交易时征收比较可行,具有操作性。但是,这样等于是加了二手个税,无法增加持有成本,就不会有业主抛售。
好了,我就说这些。再次感谢。
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