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商住两用房缺点

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商住两用房缺点篇(一):商住两用房到底值不值得投资?


大家好,我是小司
感谢捧场司聊
最近有很多朋友问我说:小司,商品房买不起了,商住两用房能不能买?值不值得投资?
今天咱们就来说说商住两用房的优缺点,当然了首先要澄清一个概念,其实对于房子来说,你去看看房本,没有商住两用这一个品类的。
只有住宅、商业、办公等等。
其实这些说的都是那个土地性质。咱们其实可以把除了70年产权的住宅之外,其他的像40年、50年产权的商业、办公,当时又能住人,又能拿房本的这些住宅,我们都统称为商住两用,为了方便。
商住两用房有哪些有缺点呢?
咱们肯定先看优点,主要有四大优点:
首先,商住两用房的单价和总价的确比较低,因为它只有四十年到五十年的产权,而且一般情况下,户型比较小,容积率比较高,开发商的成本相对低一些,所以同区域的商住两用房,和七十年产权的商品房相比,一般情况下单价、总价都要便宜一些。
接下来就是面积稍微大一些。其实说到这个面积大,因为很多的商住两用房都是loft,都是层高很高,4.5米,这样的中间一隔,你可以隔成个上下两层,所以虽然你买了个60平米比如说,但是你一隔可能使用面积有个100多平米,显得面积比较大。
第三个优点就是不限购,这是个核心优势,尤其是像北京、上海这些大城市,年轻人你如果没有个北京户口想买房,那是基本不可能的。但是这种商住两用类的,不管是商业还是办公,它不限购。所以对于年轻人买还是比较合适。
最后一个优点,拎包入住。一般情况下,商住两用房都是精装修。七七八八装修差不多了,不用花太多的精力在装修上,这是个很头疼的事。
所以总结总结四个优点,就是总价低,面积大,不限购,拎包入住。
当然有优点就肯定有缺点了,也是比较大的。
头一个就是产权,不用说了,它不是70年,只有40年或则50年,当然了,现在还没有哪个房子说已经到了产权了,看看后续怎么处置,这个咱们也没办法猜,只能拭目以待了。
接下来说其实是一个使用起来很不爽的地方,就是它的水电费特别贵,因为商住两用房不管是商业还是办公,都是商水商电,肯定是要比民水民电要贵不少,所以使用起来成本比较高。
第三点,核心劣势:不能落户。有一些,我们虽然有京籍了,又买了这个房子,想找个房子来落户,大家一定要注意,虽然有些开发商有点小无良,说我们这房子虽然商住两用也能落户,等等,这种情况下不要信,肯定是落不了户的。
最后一个就是买的时候首付比较高,一般都得50%以上,而且不能用公积金,肯定是商贷,所以大家在买的时候,这四点优势和四点劣势,一定要好好地统筹统筹。
那么说到最后,这个商住两用房到底值不值得买,肯定是要分人群分情况的。我们特别准备了一篇小文。
感兴趣的朋友可以关注小司聊理财的微信订阅号,回复“商住两用”,全文献上。
OK,今天的司聊先到这,咱们明天再见。

商住两用房缺点篇(二):商住两用房优缺点大盘点 不要为了小利丢了大头


商住两用房优缺点大盘点 不要为了小利丢了大头
2015-05-30 04:00
搜房网房天下
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商住两用房产权是多少年?商住两用房可以落户吗?商住两用房税费怎么算?商住两用房有什么缺点?很多购房者都抱着这些疑惑看商住两用房。
商住两用房产权是多少年?商住两用房可以落户吗?商住两用房税费怎么算?商住两用房有什么缺点?很多购房者都抱着这些疑惑看商住两用房。一方面,他们对买一层送一层的概念感到惊喜,另方面也因为对商住两用房的不理解而产生疑惑。因为商住两用房的特殊性,它大多是可以办公注册的,因此这也给许多购房者们带来一些商机,无论购房者是租出去还是自用,商住两用房都给了你“赚到停不下来”的可能性。
商住两用房定义
所谓商住两用,就是既能办公又可以居住的一种产品,是SOHO(居家办公)住宅观念的一种延伸。它属于住宅,但同时又融入写字楼的诸多硬件设施,尤其是网络功能的发达,使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。
商住两用房产权
商住两用房的产权一般只有40年或50年,根据《物权法》相关规定:住宅建设用地使用权期满后,自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”,不能自动续期。所以相对于普通住宅,商住两用房的隐性成本其实很高。
商住两用房税费
“商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税,这样的房子在转手的过程中,相关费用按照商用来计算,其转让契税为4%,而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时,商用转让还要征收营业税、土地增值税等。
商住两用房贷款
商住两用房不限购,也不受房贷限制,不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年,首付高一些,50%左右,远高于首套普通住宅的30%,贷款利率为普通住宅的1.1倍,且不能申请公积金贷款。
商住两用房缺点总结
缺点一:商住两用房一般不能落户
商住两用房一般无法迁入户口,这意味着即使周边区域内有较好的教育资源,子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便。
缺点二:“商住两用”房生活成本高
商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准,远高于住宅项目,各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本。
缺点三:商住两用房安全问题也值得担忧
商住两用房将商和住混杂在一起,名为既可“商”也可“住”,实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上,许多业主发的帖子反映商户严重扰民,有的反映商户晚上营业时间结束太晚等
深圳的商住两用房
商住两用房有利有弊,关键在于是否满足购房者的需求,深圳性价比比较高的商住两用房有富基PARK国际、翡翠公寓、东海国际公寓等。
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商住两用房缺点篇(三):商住两用房值不值得买?


商住两用房值不值得买,需要从以下角度具体分析:商住两用房有什么优缺点;商住两用房值不值得投资。分析商住两用房的优缺点,应从户型、投资成本、产权年限等方面进行分析;分析投资价值,需要结合整个市场的走向及是否容易出手等方面。 一、什么是商住两用房?
商住两用房不是一个专业的建筑名词,是由市场本身发展而来。经常与70年产权的住宅一起被提及,商住两用房的土地划拨使用性质是综合类用地或商业用地,所以产权年限是50年或40年。
二、商住两用房的优缺点是什么?
商住两用房的优点是不限购,常见户型是Loft户型,设计感强,且商住两用房可以用来注册公司,可居住可办公。商住两用房的缺点是一般不能落户,不能使用公积金贷款,首付比例高,商贷最长只能贷10年,生活成本较高。
1.商住两用房的优点
(1)不限购
在北京,只有70年产权的房子限购,40年或50年产权的商住两用房不限购。适合没有北京购房资格的群体购买,可自住,可投资。
(2)户型设计感强
商住两用房的形态多样,多以Loft户型为主,也有和住宅一样普通的户型。Loft户型立体感、设计感强,适合追求个性的购房者。
Loft户型示意图
Loft户型紧凑,立体感强
(3)可居住可办公
由于商住两用房的土地使用性质可以是综合用地,也可以是商业用地,所以可以用来注册公司。但普通的住宅就不可以注册公司。
2.商住两用房的缺点
(1)一般不能落户
只有土地使用性质为住宅用地的房屋,才能落户,商住两用房一般情况下是不能落户的。不落户就意味着孩子户口无法迁入,无法就近入学。这无形中造成了购房者生活、学习上的不便。
(2)产权年限短
商住两用房的产权年限只有40年或50年,比住宅的70年短。如果同时期分别购买商住和住宅,那商住土地使用年限很快到期。但目前土地使用年限到期后的处理办法,细则还没出。
(3)贷款受限
商住两用房不可以使用公积金贷款,只能选择商业贷款。首付比例5成,比住宅高很多,且商业贷款的最长年限仅10年。
(4)税费多
商住两用房的税费征收种类比住宅高,且税费比例也高。
商住两用房与住宅对比图
商住两用房VS住宅
(5)生活成本高
商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准,远高于住宅项目,各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本。
商水商电收费示意图
商水商电收费价格比民水民电价格高
三、商住两用房投资价值怎样?
买商住两用房投资,需要考虑以下几点:近几年商住两用房和住宅的房价走势、住宅和商住两用房的销量和增量情况对比以及成交量高的小区对比。
1.商住两用房和住宅的房价走势
据,2016年1月至7月,北京商住公寓类产品成交量超过3万9千套,相当于去年同期的近6倍。从下图数据中可以看出,2014年3月北京住宅成交均价为38,001元/㎡,商住两用房成交均价为38,701元/㎡,近乎持平。到2014年4月,住宅成交均价为38,856元/㎡,商住两用房成交均价为34,867元/㎡,均价超过近4000元/㎡。自此,北京住宅均价稳步上涨,商住两用房维持在比较平稳的状态。
数据来源:链家研究院
2.住宅和商住两用房的销量和房源增量的情况对比
“房源销量/增量”,得到的数值越大,说明房子更容易出手。从下图中可以看出,北京住宅的销增比值高于商住房的销增比。同期相比,2015年12月,住宅销增比值高达27.85%,商住房比值仅15.55%。
数据来源:链家研究院
3.成交量高的小区对比
以天通苑东一区(住宅)和北京像素北区(商住)为例,从2012年1月到2016年8月,成交均价走势图如下:
数据来源:中信证券
从上图可以看出,2012年1月-2016年5月,北京像素的成交均价一直高于天通苑东一区,但6月开始,天通苑东一区的成交均价超过北京像素。
以上为分析商住两用房的优缺点和投资价值的方法,大家在考虑要不要买商住房时,可以通过这种办法辅助自己做出判断。

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